Riduzione della pigione per attività commerciali a seguito della pandemia COVID-19: prima decisione giudiziaria.

a cura dell’avv. Christopher Jackson.

Sin dai primi mesi della pandemia, moltissime attività commerciali (segnatamente nel settore della ristorazione e del commercio al dettaglio) si sono poste la domanda a sapere se le chiusure imposte dalle autorità, rispettivamente la riduzione della cifra d’affari causata dalla pandemia, potessero essere considerate quale motivo sufficiente per poter chiedere (ed ottenere) una riduzione della pigione, ai sensi dell’art. 259d CO.

Una specifica proposta di legge in tal senso è stata bocciata dal Parlamento nel mese di novembre 2020, il quale ha ritenuto che la questione dovesse rimanere di natura prettamente contrattuale e quindi nel potere dispositivo delle parti nell’ambito del contratto di locazione.

Non restava dunque che attendere le prime, eventuali decisioni giudiziarie in merito ed una prima pronuncia è giunta dal Bezirksgericht di Zurigo in data 23 aprile 2021 (EB201177-L), sebbene resa in ambito esecutivo e non nel merito prettamente contrattuale.

Nella fattispecie in esame, un esercizio commerciale nel settore della ristorazione ha ridotto – unilateralmente – il versamento delle pigioni tra il mese di marzo e luglio 2020, ossia durante il primo lockdown, dopo aver richiesto, senza tuttavia averla ottenuta, una riduzione consensuale.

La locatrice ha pertanto avviato la procedura esecutiva nei confronti della conduttrice, per l’importo residuo non saldato. La conduttrice ha interposto opposizione al precetto esecutivo e la locatrice ha così chiesto al Bezirksgericht il rigetto provvisorio dell’opposizione, in virtù del contratto di locazione, prodotto quale titolo di rigetto.

Il Tribunale adito ha – sorprendentemente – respinto l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione: infatti, a mente del giudice, la locatrice ha sì fornito la prestazione contrattuale pattuita ma non nella forma che la conduttrice si poteva (e doveva) attendere ai sensi del contratto. Pertanto, dal punto di vista esecutivo e in applicazione della c.d. prassi basilese (“Basler Rechtsöffunungspraxis”) in materia di rigetto dell’opposizione, il contratto di locazione non poteva costituire un valido titolo di rigetto: infatti, la prestazione contrattuale non sarebbe stata fornita in modo completo e ciò pur non essendo il “difetto” dell’ente locato imputabile alla locatrice.

Inoltre, il Bezirksgericht ha rilevato come la conduttrice avrebbe comunque avuto diritto alla riduzione della pigione in applicazione della clausola rebus sic stantibus, ciò che tuttavia sfuggiva all’esame – sommario – in ambito di rigetto provvisorio dell’opposizione. A sostegno di questa tesi il Tribunale zurighese ha citato una risalente sentenza del Tribunale federale, risalente alla Prima Guerra mondiale (!) (DTF 48 II 249, https://servat.unibe.ch/dfr/pdf/c2048249.pdf), nell’ambito della quale era stata accordata una riduzione dell’affitto ad un contadino che gestiva un ristorante per conto della Società di Navigazione del Lago dei Quattro Cantoni e che aveva visto un forte declino della clientela a causa del primo conflitto mondiale.

A mente di chi scrive, la decisione in esame, pur non essendo definitiva e pur non provenendo dal TF, risulta di estremo interesse per le attività commerciali che – specialmente durante i periodi di chiusura imposti dalle autorità – non hanno potuto beneficiare di una riduzione consensuale della pigione e si sono così trovate – loro malgrado – in mora. Infatti, il Bezirksgericht, oltre ad essersi espresso sull’applicabilità della clausola rebus sic stantibus alla fattispecie ha pure fornito uno spunto giurisprudenziale (seppur risalente) al quale fare riferimento.

Restiamo dunque in attesa di vedere se il TF si allineerà infine alla posizione della corte zurighese e se altri Cantoni seguiranno, perlomeno in prima istanza, questa prima, coraggiosa, pronuncia.

Per qualsiasi chiarimento, restiamo a vostra disposizione.